不動産を所有する場合、不動産屋から購入する、相続するなど複数の方法がありますが、出来るだけ物件を安く購入したい場合には競売物件を購入すると言う手もあります。競売とは購入者が住宅ローンなどの借入金を返済できなくなった場合、借り入れ時の担保に設定されている土地や建物などの不動産を裁判所が強制的に売却する物件の事です。
競売は債権者が裁判所へ申し立てを行い、それを受理する事で実行されます。この時裁判所は最低売却価格を決め、入札形式で販売が行われる方法です。市場の相場より格安で不動産を入手出来るため人気があるのですが、実際にはトラブルの多い購入方法でもあります。
競売には強制競売と任意競売とがあります。任意競売とは担保権に基づいて行われる担保権（抵当権）の実行です、と規定されています。つまり、住宅ローンを組む時には必ず不動産登記を行い抵当権を設定しますが、万が一ローンの支払いが滞った時には裁判をせずにすぐに競売にかけられると言うものです。
つまりローンの支払いが終了するまでの期間は抵当権が設定されていて、支払いが滞った場合、銀行は裁判所に対して物件売却の申し出を起こし、その売却代金から弁済申請をする方法で、申し立てを受けた裁判所は競売の手続きに基づいて売却するというシステムです。
現在では任意競売の事を抵当権の実行と呼ぶケースもあります。このシステムによって売却された結果、不動産に対する抵当権は消滅しますが、売却代金が債権額に満たなかった場合、残額については債務者に無担保債券として残る事になります。
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